Calcul du rendement locatif : combien ce bien va vraiment vous rapporter ?
En mode Standard, 6 chiffres suffisent : mensualité, cashflow et rentabilité s'affichent tout de suite. En mode Expert : impôt en micro-foncier, au réel, en LMNP ou en SCI à l'IS, capacité d'emprunt, 2 biens côte à côte. Avant de signer chez le notaire.
Après impôt, avec le régime le plus avantageux sur 10 ans (Régime réel, tranche d'imposition 30 %) : -489 € par mois la 1re année.
Estimation indicative (règles fiscales 2026), pas un conseil fiscal ou financier. Calcul fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé ni enregistré.
Tous les chiffres clés d'un achat locatif
Pas seulement la mensualité : ce qui reste vraiment dans votre poche, régime fiscal par régime fiscal.
Mensualité et capacité d'emprunt
Mensualité exacte (capital, intérêts, assurance), coût total du crédit, et votre taux d'endettement comparé au plafond de 35 % du HCSF, avec la mensualité maximale.
Cashflow avant et après impôt
Loyer encaissé moins crédit, charges, taxe foncière, PNO, gestion et vacance : vous voyez tout de suite si le bien s'autofinance ou combien il vous coûte chaque mois.
Rentabilité brute et nette
Brute sur le prix (celle des annonces), brute sur le coût total (notaire et travaux compris), nette de charges, puis nette après impôt pour chaque régime.
Le bon régime fiscal
Location nue : micro-foncier, réel (avec déficit foncier), SCI à l'IS. Meublée : LMNP micro-BIC, LMNP au réel, SCI à l'IS. Comparés sur 10 ans avec votre TMI.
Deux biens côte à côte
Hésitez entre deux annonces ? Simulez-les dans deux onglets et comparez ligne par ligne : le meilleur chiffre ressort en vert.
Tableau d'amortissement, PDF et Excel
Échéancier du crédit année par année, impression ou PDF de la simulation avec toutes les hypothèses, et export Excel (CSV) de tous les chiffres, à montrer à votre banquier ou à votre conseiller.
3 étapes, résultat immédiat.
Le bien et le crédit
Prix, frais de notaire (boutons « ancien ≈ 8 % » et « neuf ≈ 2,5 % »), travaux, apport, puis le taux, la durée et l'assurance de votre offre de prêt. Ou partez d'un des 3 exemples.
La location
Loyer, location nue ou meublée, vacance, charges non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, gestion par une agence : tout ce qui pèse vraiment sur la rentabilité.
Votre fiscalité
Choisissez votre tranche d'imposition : le simulateur compare les régimes sur 10 ans et met en avant le plus avantageux. Ajoutez vos revenus pour vérifier la règle des 35 %.
Pensé pour 3 profils.
Premier investissement
Vous évitez l'erreur classique : acheter un bien qui ne s'autofinance pas. Le cashflow après impôt et le taux d'endettement vous disent si le projet tient, avant de faire une offre.
Investisseur en SCI
Nom propre ou SCI, IR ou IS, nu ou meublé : les régimes sont comparés avec votre TMI, et deux biens peuvent être mis côte à côte en un clic.
Conseiller ou comptable
Une simulation claire à imprimer ou enregistrer en PDF, ou à exporter dans Excel, avec toutes les hypothèses écrites, pour expliquer un projet à un client en rendez-vous.
Pourquoi simuler avant de signer chez le notaire
La rentabilité affichée dans les annonces est une rentabilité brute, calculée sur le seul prix. Entre les frais de notaire, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance, les mois sans locataire et l'impôt, ce qui reste réellement peut être très différent.
Le choix du régime fiscal compte autant que le prix : pour un même bien, l'impôt peut aller de zéro à plusieurs milliers d'euros par an selon que vous louez nu ou meublé, en nom propre ou en SCI, au micro ou au réel. Mieux vaut le savoir avant d'acheter, puis faire valider votre choix par un expert-comptable.
Une fois le bien acheté, SCI Pilot prend le relais : bail, loyers et quittances, révision IRL, charges, emprunts, attestation IFI et export comptable. Un seul outil, du projet à la déclaration.
Questions fréquentes sur la rentabilité locative
Comment calculer la rentabilité locative ?
Rentabilité brute = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100 (900 € par mois pour un bien à 200 000 € : 10 800 ÷ 200 000 = 5,4 %). Sur le coût total, on ajoute au prix les frais de notaire et les travaux. Rentabilité nette = loyers réellement encaissés (vacance déduite) moins charges non récupérables, taxe foncière, assurance PNO et frais de gestion, divisés par le coût total. La rentabilité nette après impôt retire en plus l'impôt, qui dépend du régime fiscal. Le simulateur ci-dessus calcule les trois en direct.
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?
Il n'existe pas de seuil officiel : elle dépend surtout de la ville (les prix élevés font baisser la rentabilité brute) et du risque accepté. Le bon réflexe est de regarder la rentabilité nette après impôt et le cashflow mensuel : combien le bien vous coûte ou vous rapporte chaque mois, crédit, charges et impôt compris, et si cet effort d'épargne tient dans votre budget.
SCI à l'IS ou à l'IR : quel régime choisir ?
À l'IR (nom propre ou SCI à l'IR), les loyers nets sont imposés à votre tranche d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec la possibilité d'un déficit foncier déductible de vos autres revenus jusqu'à 10 700 € par an. À l'IS, la SCI paie 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, et peut déduire l'amortissement du bien, ce qui réduit souvent l'impôt pendant des années ; en contrepartie, les bénéfices que vous vous versez sont taxés comme des dividendes et la plus-value de revente est plus lourde. Le simulateur compare les régimes sur 10 ans avec votre tranche d'imposition.
Location meublée : micro-BIC ou régime réel (LMNP) ?
En meublé de longue durée, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes, avec un abattement de 50 %. Au régime réel, vous déduisez les charges et l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui efface souvent l'impôt pendant des années ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit, il est reporté. En 2026, les prélèvements sociaux sur la location meublée sont de 18,6 %, et depuis le 15 février 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value en cas de revente.
Quel taux d'endettement maximum pour un investissement locatif ?
Depuis la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, les banques doivent limiter le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée du prêt à 25 ans (27 ans avec un différé dans le neuf ou avec de gros travaux) ; elles peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers. Pour un investissement locatif, la plupart des banques ajoutent environ 70 % du loyer attendu à vos revenus (pratique courante, pas une règle du HCSF). Le simulateur calcule votre taux d'endettement et la mensualité maximale.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul de rentabilité ?
Oui : ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf, et vous les payez réellement. Calculer la rentabilité sur le seul prix d'achat la surestime. Le simulateur affiche les deux : la rentabilité brute sur le prix (celle des annonces) et sur le coût total, frais de notaire et travaux compris.
Le simulateur est-il gratuit ?
Oui. Vous simulez librement, sans inscription. Le premier export (Excel ou PDF) est offert ; ensuite, avec un compte gratuit (sans carte bancaire), exports et simulations sont illimités, ici comme dans votre espace SCI Pilot. Le calcul se fait dans votre navigateur : vos chiffres ne sont ni envoyés ni enregistrés.
Simulez autant de biens que vous voulez.
Compte gratuit en 1 minute avec Google : simulations illimitées, ici et dans votre espace, puis la gestion complète du bien une fois acheté. Aucune carte bancaire.
Créer mon compte gratuit →Investir en locatif : les questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
Une société civile immobilière dont les associés sont membres d'une même famille. Elle sert à détenir et gérer un ou plusieurs biens à plusieurs, et à préparer la transmission du patrimoine en donnant des parts plutôt que des biens. Sauf option pour l'impôt sur les sociétés, les revenus sont imposés au nom de chaque associé, selon ses parts. Pour la création et la fiscalité, faites-vous conseiller par un notaire ou un expert-comptable.
Comment connaître les intérêts d'emprunt à déclarer ?
Ils figurent sur le tableau d'amortissement de votre prêt. Le tableau d'amortissement gratuit les calcule mois par mois et année par année ; avec un compte, chaque emprunt est rattaché à son bien, avec son tableau d'amortissement exportable en PDF ou Excel.
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