Mensualité, cashflow mensuel, rendement net, impôts en SCI à l'IS ou à l'IR : la réponse en 30 secondes, avant de signer chez le notaire.
Aperçu réel du simulateur SCI Pilot — exemple d'un T3 à Bordeaux à 200 000 €
Pas seulement la mensualité. SCI Pilot va plus loin que les calculatrices bancaires : vous obtenez immédiatement la vraie rentabilité après impôts et après charges.
Calcul exact de votre mensualité de prêt immobilier (capital + intérêts + assurance emprunteur) à partir du montant emprunté, du taux d'intérêt, de la durée du prêt(10, 15, 20, 25 ans) et du taux d'assurance. Méthode officielle des banques.
Loyer encaissé moins mensualité moins charges et taxe foncière : vous voyez instantanément si votre bien s'autofinance (cashflow positif), s'équilibre (zéro) ou s'il vous coûtera de l'argent chaque mois (cashflow négatif). Indispensable avant de signer.
Loyer annuel / prix d'achat total × 100. La référence utilisée par tous les investisseurs pour comparer 2 biens entre eux. SCI Pilot inclut bien les frais de notaire et les travaux dans le calcul (contrairement à beaucoup d'annonces immobilières).
Le vrai rendement après déduction des charges, taxe foncière, assurance PNO, vacance locative estimée et frais de gestion. C'est le chiffre qui compte vraiment pour comparer un placement immobilier à un livret A ou à la bourse.
Calcul automatique de votre impôt sur les revenus fonciers (IR)en location nue ou meublée, ET de votre impôt sur les sociétés (IS)si vous achetez via une SCI à l'IS. SCI Pilot vous indique quelle option fiscale est la plus rentable pour votre projet.
Échéancier complet mois par mois : part capital, part intérêts, capital restant dû. Vous voyez quand vous aurez remboursé la moitié, le coût total du crédit et le total des intérêts que vous paierez à la banque sur toute la durée du prêt.
Prix d'achat, frais de notaire (8 % par défaut dans l'ancien, 3 % dans le neuf), travaux estimés, apport personnel. Tout est pré-rempli avec des valeurs réalistes pour aller plus vite.
Taux d'intérêt proposé par votre banque, durée(15, 20 ou 25 ans), assurance emprunteur. Pas de taux ? SCI Pilot utilise par défaut les taux moyens du marché (mise à jour mensuelle).
Loyer mensuel attendu, charges récupérables, taxe foncière annuelle. Résultat instantané : mensualité, cashflow, rendement brut et net, impôts IS et IR. Vous décidez de signer ou non chez le notaire en connaissance de cause.
Vous envisagez votre premier investissement locatif ? SCI Pilot vous évite l'erreur classique : acheter un bien qui ne s'autofinance pas. Les 3 templates pré-remplis (Studio Paris, T3 Bordeaux, Maison Nantes) vous montrent ce qu'est un bon deal selon votre zone.
Vous avez déjà 3, 5 ou 10 biens en SCI ? Le simulateur vous permet de comparer 2 acquisitions potentielles côte à côte en quelques secondes. Faut-il acheter en nom propre ou en SCI à l'IS ? Quel impact sur votre TMI actuel ? La réponse est immédiate.
Vous conseillez des bailleurs sur leurs projets ? SCI Pilot vous fournit en 30 secondes un document de simulation présentable au client avec hypothèses claires, KPI projetés et conseils IS vs IR. Gain de temps massif sur les rendez-vous patrimoniaux.
Selon une étude Notaires de France 2024, près de 1 investisseur locatif sur 3 se retrouve avec un cashflow négatif imprévu dans les 2 premières années suivant l'achat. La cause ? Un calcul trop optimiste du rendement brut qui ignore la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance PNO et la vacance locative.
Le simulateur SCI Pilot intègre tous ces paramètres oubliés et calcule votre rendement net réel. Vous comparez ensuite avec un placement financier classique (livret A à 3 %, fonds euros à 2,5 %, ETF à 6-8 %) pour savoir si l'immobilier locatif est vraiment le bon choix pour votre profil et votre TMI.
Mieux encore : SCI Pilot vous indique si vous avez intérêt à créer une SCI à l'IS pour ce projet ou à acheter en nom propre à l'IR. La différence d'imposition peut représenter plusieurs milliers d'euros par an sur la durée du prêt. Un test gratuit en 30 secondes peut vous éviter une mauvaise décision sur 20 ans.
Une fois l'acquisition validée, SCI Pilot prend le relais sur la gestion : création du bail, quittances mensuelles, suivi des loyers, attestation IFI annuelle, déclaration 2072 ou 2044. Un seul outil, du projet à la déclaration fiscale.
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat (frais de notaire et travaux inclus), multiplié par 100. Pour le rendement net, on déduit la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance PNO et la vacance locative estimée (généralement 1 mois sur 12). Le simulateur SCI Pilot fait tous ces calculs automatiquement et inclut aussi le cashflow mensuel qui tient compte de la mensualité de crédit.
Un cashflow positif signifie que les loyers couvrent la mensualité, les charges et la taxe foncière, et qu'il vous reste de l'argent chaque mois. C'est l'objectif idéal d'un investissement locatif. Un cashflow neutre (autofinancement) est déjà très bon : votre locataire rembourse votre crédit pour vous. Un cashflow négatifpeut être acceptable si vous misez sur la plus-value et que vous avez la trésorerie pour l'assumer mois après mois.
Cela dépend de votre TMI (tranche marginale d'imposition) et de votre horizon. Si votre TMI est élevée (30 %, 41 % ou 45 %), la SCI à l'IS est souvent plus rentable car l'impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %. Vous pouvez aussi amortir le bien et déduire plus de charges. En revanche, la plus-value à la revente est plus lourdement taxée en SCI à l'IS. Le simulateur SCI Pilot vous donne les deux chiffres côte à côte pour décider.
Depuis 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose aux banques un taux d'endettement maximum de 35 % (assurance incluse), avec une durée de prêt limitée à 25 ans. Pour un investissement locatif, les banques tiennent compte de 70 % des loyers futurs dans le calcul de votre capacité d'emprunt. SCI Pilot vous permet de vérifier que votre projet rentre bien dans ces limites avant de déposer votre dossier.
Oui, absolument. C'est l'erreur la plus fréquente des investisseurs débutants. Les frais de notaire représentent 7 à 8 % dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Un bien à 200 000 € avec 16 000 € de frais coûte en réalité 216 000 € hors travaux. Calculer le rendement sur 200 000 € au lieu de 216 000 € fait perdre 0,5 à 1 point de rendement réel. SCI Pilot inclut automatiquement frais de notaire et travaux dans le rendement brut affiché.
Oui, 100 % gratuit et accessible dès l'inscription en plan Free (sans carte bancaire). Vous pouvez réaliser autant de simulations que vous voulez et comparer plusieurs scénarios en changeant un paramètre à la fois. Les plans Pro et Business ajoutent uniquement la gestion locative complète (quittances, baux, déclarations fiscales) mais le simulateur reste gratuit pour tous les utilisateurs.
Création de compte en 30 secondes. Simulateur illimité dès le plan Free. Aucune carte bancaire demandée.
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