Quelles charges sont récupérables ?
La liste est limitative : ce qui n'y figure pas ne peut pas être refacturé au locataire d'un logement (vide ou meublé). Les grandes familles :
| Famille | Exemples de dépenses récupérables |
|---|---|
| Ascenseur | Électricité, entretien et visites périodiques, petit matériel, menues réparations |
| Eau et chauffage collectif | Eau des occupants et des parties communes, traitement de l'eau, énergie, entretien des compteurs, réparation des fuites sur joints |
| Installations individuelles | Entretien courant du chauffage et de l'eau chaude, dépannages et réglages, joints de chasse d'eau |
| Parties communes intérieures | Électricité, produits d'entretien, minuterie, vide-ordures, frais de personnel d'entretien |
| Espaces extérieurs | Voies de circulation, parkings, espaces verts, jeux pour enfants |
| Taxes et redevances | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (sans ses frais de gestion), taxe de balayage, redevance d'assainissement |
| Gardien ou concierge | Une partie de son salaire, sous conditions |
Sources officielles : décret n° 87-713 du 26 août 1987, liste des charges récupérables (Légifrance) ; Service-public.fr, charges locatives ; Service-public.fr, taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Ce qui reste à votre charge
Tout ce qui n'est pas dans la liste reste à votre charge : par exemple le contrôle technique de l'ascenseur réalisé tous les 5 ans, ou la taxe foncière elle-même. L'électricité du logement loué n'est pas une charge : le locataire prend son propre abonnement.
Pour un local commercial, la logique est différente : c'est l'inventaire des charges écrit dans le bail qui fixe ce que paie le locataire, avec des limites (voir le guide du bail commercial).
Sources officielles : Service-public.fr, charges locatives ; Impots.gouv.fr, notice de la déclaration 2044 ; Entreprendre.service-public.fr, charges du bail commercial
Provisions, forfait : comment le locataire paie
| Type de bail | Mode de paiement des charges |
|---|---|
| Logement vide | Sur justificatifs, le plus souvent par provisions mensuelles, puis régularisation au moins une fois par an |
| Logement meublé | Au choix : forfait fixé au bail (pas de régularisation, révisable chaque année comme le loyer), ou provisions avec régularisation |
| Colocation (vide ou meublée) | Au choix dans le bail : provisions avec régularisation, ou forfait (pas de régularisation, révisable chaque année comme le loyer) |
| Bail mobilité | Forfait, payé avec le loyer |
Les provisions sont fixées par vous, d'après le budget prévisionnel et le résultat de la dernière régularisation. Mieux vaut une provision juste qu'un gros rappel en fin d'année.
Source officielle : Service-public.fr, charges locatives
La régularisation annuelle, pas à pas
Faites le total des dépenses récupérablessur la période
Factures, décompte annuel des dépenses de la copropriété (part récupérable), taxe d'ordures ménagères hors frais de gestion…
Comparez avec les provisions encaissées
Trop-perçu : vous remboursez. Provisions insuffisantes : vous demandez un complément.
Envoyez le décompte1 mois avant
Le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les logements ; le récapitulatif sur demande.
Tenez les justificatifs à disposition6 mois
Pendant 6 mois après l'envoi du décompte, le locataire peut consulter les pièces.
Ajustez la provision
Adaptez la provision mensuelle aux dépenses réelles pour l'année suivante.
Source officielle : Service-public.fr, charges locatives
Deux régularisations, deux sens
Jean Martin · bailleur particulier
Provisions : 60 € × 12 = 720 €. Dépenses récupérables de l'année : 810 €.
Le locataire doit un complément de 90 € ; la provision passe à environ 67,50 €.
SCI Les Tilleuls · deux associés
Studio de la SCI : provisions 45 € × 12 = 540 €. Dépenses récupérables : 470 €.
La SCI rembourse 70 € au locataire, ou les déduit de la prochaine échéance avec son accord.
Exemple fictif, pour illustrer le calcul.
Calculez votre régularisation
Calcul : votre régularisation de charges
Total des provisions encaissées comparé aux dépenses récupérables réellement payées.
Provisions encaissées : 720,00 €
Le locataire vous doit 90,00 €
Provision mensuelle cohérente pour la suite : environ 67,50 € (dépenses ÷ 12), à ajuster selon le budget prévisionnel.
Délais : 3 ans, et 12 mois pour payer
- Vous pouvez réclamer des charges (et des loyers) impayés pendant 3 ans ; le locataire, un trop-versé aussi.
- Le juge peut refuser un rappel jugé déloyal, par exemple si vous n'avez jamais répondu aux demandes de régularisation du locataire.
- Si la régularisation n'est pas faite avant la fin de l'année civile qui suit l'exigibilité des charges, le locataire peut demander à payer le rappel sur 12 mois, par lettre recommandée.
Source officielle : Service-public.fr, charges locatives
Questions fréquentes
Peut-on réclamer des charges de plusieurs années d'un coup ?
Oui, dans la limite de 3 ans. Si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'exigibilité des charges, le locataire peut demander un paiement étalé sur 12 mois. Le juge peut refuser un rappel jugé déloyal.
En meublé, faut-il régulariser les charges ?
Pas si le bail prévoit un forfait de charges : il n'y a alors ni complément ni régularisation, et le forfait est révisable chaque année comme le loyer. Si le bail prévoit des provisions, la régularisation annuelle s'applique comme en location vide.
Quels justificatifs le locataire peut-il demander ?
Le décompte par nature de charges et le mode de répartition, communiqués un mois avant la régularisation, ainsi que le récapitulatif sur demande. Les pièces justificatives restent consultables pendant 6 mois après l'envoi du décompte.
L'entretien de l'ascenseur est-il à la charge du locataire ?
En grande partie : l'électricité, l'entretien, les visites périodiques et les menues réparations de l'ascenseur sont récupérables. Le contrôle technique réalisé tous les 5 ans ne l'est pas et reste à la charge du propriétaire.
Sources officielles
Chaque règle de ce guide a été relue le 22 octobre 2026 sur les sites officiels suivants. Notre serveur relit ces fiches chaque jour et nous alerte dès que l'une d'elles change. La loi évolue : en cas de doute, la source officielle fait foi.
- Service-public.fr : charges à payer par le locataire (charges récupérables)
- Légifrance : décret n° 87-713 du 26 août 1987 (liste des charges récupérables)
- Service-public.fr : taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères
- Impots.gouv.fr : notice de la déclaration des revenus fonciers 2044
- Entreprendre.service-public.fr : charges du bail commercial
Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour un cas particulier, rapprochez-vous d'un notaire, d'un avocat, d'un expert-comptable ou de l'ADIL de votre département (conseil gratuit). Une erreur, une question ? contact@sci-pilot.fr