Le jour J : comment se déroule l'état des lieux
L'état des lieux de sortie est obligatoire quand le locataire quitte définitivement le logement. Il se fait à la remise des clés ou très peu de temps après, dans de bonnes conditions d'éclairage. Fixez la date par lettre recommandée avec avis de réception : vous aurez une preuve en cas d'absence.
Reprenez l'état des lieux d'entrée
Même forme qu'à l'entrée : un document avec une colonne « entrée » et une colonne « sortie », ou deux documents présentés de la même façon (papier ou électronique).
Pièce par pièce
Murs, sols, plafonds, portes et fenêtres, équipements : décrivez l'état de chaque élément et notez les évolutions depuis l'entrée. Réserves et photos possibles en complément.
Compteurs et clés
Relevez les compteurs individuels (eau, électricité, gaz) et listez les clés et badges remis.
Mentions et signatures
Date, adresse du logement, identité des parties et de leurs mandataires, coordonnées du bailleur, nouvelle adresse du locataire, date de l'état des lieux d'entrée, puis signature des deux parties. Chacun garde un exemplaire.
Sources officielles : Service-public.fr, fiche sur l'état des lieux de sortie ; loi du 6 juillet 1989, articles 3-2 et 22 (Légifrance)
Outil gratuitÉtat des lieux vierge à imprimer (entrée et sortie)Studio, T2, T3, T4, maison, local commercial : colonnes entrée et sortie sur le même document. Gratuit avec un compte.Usure normale ou dégradation : la vétusté
La vétusté est l'usure due au temps et à un usage normal : elle reste à la charge du propriétaire. Les différences qui en résultent ne peuvent pas donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie. Les dégradations, elles, viennent d'un mauvais usage ou d'un défaut d'entretien du locataire.
Source officielle : Service-public.fr, fiche sur l'état des lieux de sortie
| Constat à la sortie | Plutôt… |
|---|---|
| Peinture un peu ternie après plusieurs années | Usure normale |
| Trous nombreux, tags, taches de brûlé | Dégradation |
| Joints de silicone noircis, entretien courant non fait | Défaut d'entretien du locataire |
| Revêtement de sol arrivé en fin de vie | Usure normale |
Chiffrer les retenues sur le dépôt de garantie
Vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie les sommes que le locataire vous doit : loyers et charges impayés, réparations locatives non faites, coût des dégradations. Chaque retenue doit être justifiée par des pièces adaptées à sa nature :
- loyers impayés : le décompte des sommes dues ;
- charges : le décompte de régularisation et ses justificatifs ;
- réparations et dégradations : la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie (photos, constat de commissaire de justice le cas échéant) et un devis ou une facture.
Source officielle : Service-public.fr, fiche sur le dépôt de garantie
Une retenue juste, avec une grille de vétusté
Jean Martin · bailleur particulier
Chambre repeinte il y a 2 ans, murs percés et tachés. Devis : 600 €.
Exemple de grille retenue au bail : 8 ans de durée de vie pour les peintures, soit 12,5 % d'abattement par an. 2 ans d'usage = 25 % de vétusté à la charge du bailleur. Retenue maximale : 450 €. Les durées varient selon la grille choisie : 8 ans n'est pas une règle légale.
SCI Les Tilleuls · deux associés
Dépôt de garantie : 850 €. Retenues justifiées : 450 € (peinture) + 60 € (clé non rendue, facture).
À rendre au locataire : 340 €, avec le détail et les justificatifs.
Exemple fictif, pour illustrer le calcul.
Rendre le dépôt de garantie dans les délais
Le délai court à partir de la remise des clés : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois s'il y a des différences. En cas de retard, vous devez ajouter 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire ne vous a pas communiqué l'adresse de son nouveau domicile.
Sources officielles : loi du 6 juillet 1989, articles 3-2 et 22 (Légifrance) ; Service-public.fr, fiche sur le dépôt de garantie
Calcul : date limite pour rendre le dépôt de garantie
Bail d'habitation (logement vide ou meublé). Le délai court à partir de la remise des clés.
À rendre au plus tard le
31 décembre 2026
2 mois après la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées (décompte, devis, factures).
Montant maximal, encaissement, recours : tout est dans notre guide du dépôt de garantie.
Absence, refus, désaccord : que faire ?
- Le locataire refuse de venir ou de signer (ou vous refusez) : l'un ou l'autre fait appel à un commissaire de justice, qui convoque les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance et établit un constat. Ce constat s'impose, même en l'absence d'une partie.
- Vous ne venez pas au rendez-vous fixé par le commissaire de justice : le locataire peut vous rendre les clés par lettre recommandée avec avis de réception, et le constat établi en votre absence s'impose à vous. Plus généralement, sans état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant rendu le logement en bon état, sauf preuve contraire.
- Désaccord sur l'état des lieux ou les retenues : pour un litige de 5 000 € ou moins, une démarche amiable est obligatoire (commission départementale de conciliation, conciliateur de justice : gratuits). À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection peut être saisi dans les 3 ans.
- Représentation : chaque partie peut se faire représenter par un mandataire (proche, agent immobilier) muni d'une procuration écrite ; son identité figure sur l'état des lieux.
Source officielle : Service-public.fr, fiche sur l'état des lieux de sortie
Qui paie l'état des lieux ?
| Qui fait l'état des lieux de sortie ? | Coût pour le locataire |
|---|---|
| Vous et le locataire, ensemble | Gratuit |
| Un professionnel que vous mandatez (agence) | Rien : une clause qui le lui ferait payer est réputée non écrite |
| Un commissaire de justice (refus ou désaccord) | La moitié des frais : en métropole en 2026, 132,82 € (jusqu'à 50 m²), 154,74 € (50 à 150 m²) ou 232,12 € (plus de 150 m²) TTC au total, plus 18,06 € de convocations et 11,28 € de déplacement |
Sources officielles : Service-public.fr, frais d'état des lieux ; Service-public.fr, fiche sur l'état des lieux de sortie
Questions fréquentes
Peut-on faire l'état des lieux de sortie sans le locataire ?
Pas seul : si le locataire refuse de venir ou de signer, faites appel à un commissaire de justice. Il convoque les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance et établit un constat, qui s'impose même si le locataire est absent. Les frais sont partagés par moitié.
Peut-on retenir de l'argent pour l'usure normale du logement ?
Non. Les différences dues à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale liée au temps, ne peuvent pas être retenues sur le dépôt de garantie. Seules les dégradations et les réparations locatives non faites, justifiées par un devis ou une facture, peuvent l'être.
Le locataire ou le propriétaire peut-il se faire représenter ?
Oui. Chaque partie peut se faire représenter par un mandataire, par exemple un proche ou un agent immobilier, muni d'une procuration écrite. L'identité des mandataires est indiquée sur l'état des lieux.
Combien coûte un état des lieux par commissaire de justice en 2026 ?
En métropole, en 2026 : 132,82 € jusqu'à 50 m², 154,74 € de 50 à 150 m², 232,12 € au-delà (TTC), plus 18,06 € de lettres de convocation et 11,28 € de déplacement. Les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.
Sources officielles
Chaque règle de ce guide a été relue le 10 novembre 2026 sur les sites officiels suivants. Notre serveur relit ces fiches chaque jour et nous alerte dès que l'une d'elles change. La loi évolue : en cas de doute, la source officielle fait foi.
- Service-public.fr : état des lieux de sortie pour un bail d'habitation
- Service-public.fr : dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- Service-public.fr : peut-on faire payer les frais d'état des lieux au locataire ?
- Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3-2 et 22)
Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour un cas particulier, rapprochez-vous d'un notaire, d'un avocat, d'un expert-comptable ou de l'ADIL de votre département (conseil gratuit). Une erreur, une question ? contact@sci-pilot.fr