Quand le bail est-il commercial ?
Le bail commercial est la location d'un local dans lequel le locataire exploite un fonds de commerce (activité commerciale, industrielle ou artisanale). Il relève alors du statut des baux commerciaux (Code de commerce), qui protège le locataire : droit au renouvellement, indemnité d'éviction en cas de refus, révision encadrée du loyer.
Conditions : un local, l'exploitation effective d'un fonds, et l'immatriculation du locataire (RCS ou RNE).
- Bail dérogatoire : 3 ans maximum au total, il échappe au statut. Utile pour tester une activité.
- Bureaux d'une profession libérale : c'est en général un bail professionnel, qui suit d'autres règles.
Forme : l'écrit n'est pas imposé, mais indispensable en pratique. Il précise la destination des lieux (activité autorisée), le loyer et sa révision, le dépôt de garantie, la répartition des charges et les conditions de congé. Il est accompagné notamment de l'état des lieux, de l'inventaire des charges, de la liste des travaux passés et prévus, du DPE et de l'état des risques.
Source officielle : Entreprendre.service-public.fr, contrat de bail commercial
Durée : 9 ans et congé tous les 3 ans
La durée ne peut pas être inférieure à 9 ans. Le locataire peut donner congé à la fin de chaque période de 3 ans (le « 3-6-9 »), au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice. S'il rate le délai, son congé prend effet à la période triennale suivante.
Sources officielles : Entreprendre.service-public.fr, contrat de bail commercial ; Entreprendre.service-public.fr, résilier un bail commercial
Le loyer et son paiement
Le loyer initial est libre. Un pas-de-porte (droit d'entrée) peut s'y ajouter, il est facultatif. Le loyer se paie en principe par trimestre et d'avance, selon le contrat.
Sources officielles : Entreprendre.service-public.fr, loyer du bail commercial ; Entreprendre.service-public.fr, ce qui change avec la loi de 2026
Révision : ILC, ILAT et indexation
La révision triennale
Tous les 3 ans, le bailleur ou le locataire peut demander la révision, par lettre recommandée ou par commissaire de justice. La hausse est plafonnée par la variation de l'ILC (activités commerciales et artisanales) ou de l'ILAT (activités tertiaires, bureaux). Le plafond peut sauter (déplafonnement) si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative : la hausse est alors étalée, à 10 % au plus par an du loyer de l'année précédente.
Nouveau loyer = loyer en cours × dernier indice ÷ indice de référence
Révision triennale avec l'ILC (2e trimestre 2023 → 2e trimestre 2026)
Jean Martin · bailleur particulier
Boutique louée 900 € HT par mois.
900 × 137,16 ÷ 131,81 = 936,53 € HT
SCI Les Tilleuls · deux associés
Local artisanal loué 1 500 € HT par mois.
1 500 × 137,16 ÷ 131,81 = 1 560,88 € HT
Exemple fictif, pour illustrer le calcul.
La clause d'indexation (échelle mobile)
Le bail peut prévoir une indexation automatique, souvent chaque année. Si le loyer varie de plus d'un quart par le jeu de cette clause, chaque partie peut demander une révision. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, une clause « tunnel » peut aussi encadrer la variation annuelle de l'ILC, à la hausse comme à la baisse.
Dernier ILC publié : 137,16 au 2e trimestre 2026 (contre 136,81 un an plus tôt).
Calculez la révision de votre bail (l'ILC est déjà sélectionné ; choisissez l'ILAT pour des bureaux) :
- Loyer actuel
- 800,00 €
- Variation
- +0,26 %
- Augmentation mensuelle
- 2,05 €
- Sur 12 mois
- 24,60 €
SCI Pilot calcule cette révision automatiquement à la date anniversaire de chaque bail et vous alerte 60 jours avant. Créer un compte gratuit.
Source officielle : Entreprendre.service-public.fr, loyer du bail commercial
Dépôt de garantie et caution : la loi de 2026
La loi parle des « loyers d'un trimestre » sans préciser s'il faut compter hors taxes et hors charges, ni comment additionner dépôt et caution. Le choix prudent de SCI Pilot : un plafond global d'un trimestre de loyer hors taxes et hors charges, dépôt et cautions additionnés.
Source officielle : Entreprendre.service-public.fr, ce qui change avec la loi de 2026
Outil gratuitActe de caution solidaire pour bail commercial et calcul des garantiesOnglet « Bail commercial » : le plafond de vos garanties calculé en direct, puis l'acte (loyer HT, TVA, destination des lieux).Charges, impôts et travaux
Le bail doit contenir un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition. Sans lui, le bailleur ne peut pas les facturer. Chaque année, il envoie au locataire un état récapitulatif des charges au plus tard le 30 septembre de l'année suivante ; pour un immeuble en copropriété, dans les 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.
| Poste | Qui paie ? |
|---|---|
| Grosses réparations de l'article 606 du Code civil (gros murs, toiture…), et travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent | Le bailleur, toujours |
| Autres travaux de mise en conformité | Le locataire seulement si une clause précise du bail le prévoit, sous réserve des obligations du bailleur |
| Honoraires de gestion des loyers | Le bailleur |
| Taxe foncière, taxe d'ordures ménagères, taxe sur les bureaux | Le bailleur, ou le locataire si le bail le prévoit clairement |
| Fluides, entretien courant, menues réparations | Le locataire |
| CFE et CVAE (impôts de l'entreprise) | Le locataire, toujours |
Tous les 3 ans, le bailleur remet aussi un état prévisionnel des travaux des 3 années à venir (avec budget) et le bilan des travaux des 3 années passées.
Sources officielles : Entreprendre.service-public.fr, charges, impôts et travaux ; Code de commerce, articles R145-35 à R145-37 (Légifrance)
TVA sur le loyer
La location d'un local professionnel nu est en principe exonérée de TVA, mais le bailleur peut opter pour la TVA. La location d'un local équipé pour une activité est en principe soumise à la TVA de plein droit ; une franchise en base peut toutefois dispenser le bailleur de la facturer si ses conditions sont remplies, et la TVA payée sur ses dépenses n'est alors pas récupérable. Si la TVA s'applique, le loyer est facturé hors taxes plus TVA, et le bailleur peut récupérer la TVA sur ses dépenses du local dans les conditions habituelles. Faites-vous confirmer le régime par votre comptable.
Source officielle : Entreprendre.service-public.fr, la SCI et la TVA
Renouvellement et fin du bail
À l'échéance, le locataire a droit au renouvellement. Si le bailleur refuse de renouveler, il doit en principe verser une indemnité d'éviction. Au renouvellement, le loyer reste plafonné sauf exceptions (par exemple un bail dont la durée totale dépasse 12 ans). Sans congé ni demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement.
Pour les logements, ces règles ne s'appliquent pas : voir nos guides augmentation de loyer (IRL) et loyer impayé.
Sources officielles : Entreprendre.service-public.fr, contrat de bail commercial ; Entreprendre.service-public.fr, résilier un bail commercial
Questions fréquentes
Quel dépôt de garantie pour un bail commercial depuis 2026 ?
Pour un local de commerce ou d'artisanat, dans un bail conclu ou renouvelé depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, le dépôt de garantie et les autres garanties sont limités aux loyers d'un trimestre. Le dépôt se rend dans les 3 mois après la remise des clés.
Le locataire d'un bail commercial peut-il partir avant 9 ans ?
Oui, en principe à la fin de chaque période de 3 ans, en donnant congé au moins 6 mois à l'avance par lettre recommandée ou par commissaire de justice. Le bail peut écarter cette faculté dans certains cas (bail de plus de 9 ans, locaux monovalents, bureaux ou stockage).
Peut-on refacturer la taxe foncière au locataire d'un local commercial ?
Oui, si le bail le prévoit clairement dans l'inventaire des charges. Contrairement au logement, la taxe foncière peut alors être payée par le locataire. La taxe d'ordures ménagères peut aussi lui être refacturée dans les conditions du bail ; elle est d'ailleurs récupérable aussi pour un logement, hors frais de gestion. Les grosses réparations et les honoraires de gestion des loyers restent toujours à la charge du bailleur.
ILC ou ILAT : quel indice pour réviser un loyer commercial ?
L'ILC pour les activités commerciales et artisanales, l'ILAT pour les bureaux et les autres activités. L'indice applicable est celui prévu par le bail ; la révision triennale est plafonnée par sa variation.
Sources officielles
Chaque règle de ce guide a été relue le 22 octobre 2026 sur les sites officiels suivants. Notre serveur relit ces fiches chaque jour et nous alerte dès que l'une d'elles change. La loi évolue : en cas de doute, la source officielle fait foi.
- Entreprendre.service-public.fr : contrat de bail commercial
- Entreprendre.service-public.fr : fixer et réviser le loyer d'un bail commercial
- Entreprendre.service-public.fr : charges, impôts et travaux du bail commercial
- Entreprendre.service-public.fr : résilier un bail commercial
- Entreprendre.service-public.fr : ce qui change avec la loi de simplification (29 mai 2026)
- Entreprendre.service-public.fr : la SCI et la TVA des locations
- Légifrance : Code de commerce, articles R145-35 à R145-37 (charges, travaux, état récapitulatif)
Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour un cas particulier, rapprochez-vous d'un notaire, d'un avocat, d'un expert-comptable ou de l'ADIL de votre département (conseil gratuit). Une erreur, une question ? contact@sci-pilot.fr