Dépôt de garantie ou caution : ne pas confondre
Dans le langage courant, on dit « rendre la caution ». En droit, ce sont deux choses différentes :
| Dépôt de garantie | Caution | |
|---|---|---|
| Ce que c'est | Une somme d'argent versée par le locataire à l'entrée | Une personne (ou un organisme) qui s'engage à payer si le locataire ne paie pas |
| À quoi ça sert | Couvrir ce que le locataire pourrait devoir à son départ : loyers, charges, réparations | Garantir le paiement des loyers et des charges pendant le bail |
| Ce qu'il devient | Rendu au locataire après son départ, moins les sommes justifiées | L'engagement prend fin selon l'acte de cautionnement |
Les deux peuvent se cumuler. La garantie Visale d'Action Logement, par exemple, est une caution gratuite pour le locataire : ce n'est pas un dépôt de garantie.
Source officielle : Service-public.fr, fiche sur la garantie Visale
Outil gratuitActe de caution solidaire à imprimerLe modèle d'acte de cautionnement pour un logement ou un local, à remplir en ligne.Dépôt de garantie d'une location : quel montant ?
Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire : c'est vous qui décidez d'en demander un. S'il est prévu, son montant doit être écrit dans le bail et il ne peut pas dépasser un plafond fixé par la loi.
| Type de location | Dépôt de garantie maximum |
|---|---|
| Logement vide (résidence principale) | 1 mois de loyer hors charges |
| Logement meublé (résidence principale) | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Aucun : le dépôt de garantie est interdit |
| Loyer payable d'avance pour plus de 2 mois (par trimestre, par exemple) | Aucun. Si le locataire demande ensuite à payer chaque mois, vous pouvez alors en demander un |
Sources officielles : loi du 6 juillet 1989, article 22 (Légifrance) ; même loi, articles 25-6 (meublé) et 25-17 (bail mobilité) ; Service-public.fr, fiche sur le dépôt de garantie
Combien pouvez-vous demander ?
Jean Martin · bailleur particulier
Appartement loué vide : 700 € de loyer et 60 € de provisions pour charges.
Dépôt de garantie maximum : 700 €. Les charges ne comptent pas.
SCI Les Tilleuls · deux associés
Studio loué meublé : 900 € de loyer et 50 € de charges.
Dépôt de garantie maximum : 1 800 €, soit 2 mois de loyer hors charges.
Exemple fictif, pour illustrer le calcul.
Pour un local commercial, voir le guide du bail commercial.
Versement, encaissement et vie du bail
- Quand ? Le dépôt est versé à la signature du bail, par le locataire lui-même ou par un tiers qui l'avance pour lui.
- Chèque ou espèces ? Vous pouvez encaisser le chèque : ce n'est pas un chèque « de garantie » à garder dans un tiroir. Pour un paiement en espèces, remettez un reçu.
- Pendant le bail, son montant ne bouge pas : il ne peut pas être révisé, ni en cours de bail ni à son renouvellement, même si le loyer augmente.
- Pas d'intérêts : le dépôt de garantie ne rapporte rien au locataire.
Source officielle : loi du 6 juillet 1989, article 22 (Légifrance)
Restitution du dépôt de garantie : le délai
Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, à vous ou à votre mandataire.
| État des lieux de sortie | Délai pour rendre le dépôt |
|---|---|
| Conforme à l'état des lieux d'entrée | 1 mois au plus |
| Avec des différences (dégradations, réparations à faire) | 2 mois au plus, déduction faite des sommes justifiées |
Sources officielles : loi du 6 juillet 1989, article 22 (Légifrance) ; Service-public.fr, fiche sur le dépôt de garantie
À la remise des clés, le locataire doit vous indiquer l'adresse de son nouveau domicile : faites-la noter sur l'état des lieux de sortie.
Calcul : date limite pour rendre le dépôt de garantie
Bail d'habitation (logement vide ou meublé). Le délai court à partir de la remise des clés.
À rendre au plus tard le
31 décembre 2026
2 mois après la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées (décompte, devis, factures).
Retenues : ce que vous pouvez garder
Vous pouvez déduire du dépôt de garantie ce que le locataire vous doit encore, à condition de le justifier. Sans justificatif, la retenue peut être contestée.
Source officielle : loi du 6 juillet 1989, article 22 (Légifrance)
| Ce que vous retenez | Justificatif adapté |
|---|---|
| Loyers ou charges impayés | Décompte des sommes dues, relances restées sans réponse |
| Régularisation des charges | Décompte de régularisation et ses justificatifs |
| Réparations locatives non faites, dégradations | États des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat de commissaire de justice, devis ou factures |
Non-restitution ou retard : pénalité et recours
Si le dépôt n'est pas rendu dans le délai, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire ne vous a pas donné sa nouvelle adresse.
Source officielle : loi du 6 juillet 1989, article 22 (Légifrance)
En cas de désaccord, voici le chemin habituel :
La mise en demeure
Le locataire vous réclame le dépôt par lettre recommandée avec avis de réception. Répondez par écrit, avec le détail des retenues et leurs justificatifs.
La démarche amiableobligatoire jusqu'à 5 000 €
Conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation (gratuits), ou médiateur (payant). Au-delà de 5 000 €, elle reste possible mais n'est plus obligatoire.
Le jugedans les 3 ans
À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection peut être saisi dans les 3 ans qui suivent la date à laquelle le dépôt aurait dû être rendu.
Source officielle : Service-public.fr, fiche sur le dépôt de garantie
Vente du logement, dernier loyer, état des lieux manquant
- Le logement a été vendu ou donné pendant le bail : c'est le nouveau propriétaire qui rend le dépôt de garantie au locataire. Un arrangement contraire entre vendeur et acheteur ne vaut qu'entre eux. À prévoir dans l'acte de vente.
- Le locataire ne paie pas son dernier mois « puisque vous avez le dépôt » : il n'en a pas le droit. Le dernier loyer reste dû, et le dépôt sert à solder les comptes après le départ.
- Il n'y a pas d'état des lieux d'entrée : si c'est vous qui avez refusé de le faire malgré une mise en demeure, c'est à vous de prouver que le logement était en bon état. Si c'est le locataire qui a refusé, il est présumé l'avoir reçu en bon état, sauf preuve contraire.
- Pas d'état des lieux de sortie à l'amiable : un commissaire de justice l'établit, et ses frais sont partagés par moitié.
Sources officielles : loi du 6 juillet 1989, article 22 (Légifrance) ; Service-public.fr, fiche sur le dépôt de garantie
Questions fréquentes
Quelle différence entre dépôt de garantie et caution ?
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire à son entrée et rendue après son départ, moins les sommes justifiées. La caution est une personne ou un organisme qui s'engage à payer les loyers si le locataire ne les paie pas. Les deux peuvent se cumuler ; la garantie Visale d'Action Logement est une caution, pas un dépôt de garantie.
Que risque le propriétaire si le dépôt de garantie n'est pas rendu à temps ?
La somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le retard vient de ce que le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse. Le locataire peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée, saisir un conciliateur ou la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection dans les 3 ans.
Le locataire peut-il ne pas payer le dernier mois de loyer à la place du dépôt de garantie ?
Non. Le locataire ne peut pas décider de ne pas payer son dernier mois de loyer en considérant que le dépôt de garantie le remplace. Le dernier loyer reste dû ; le dépôt sert à solder les comptes après le départ.
Qui rend le dépôt de garantie quand le logement a été vendu ?
Le nouveau propriétaire. Quand le logement est vendu ou donné pendant le bail, la restitution du dépôt de garantie lui revient, même si c'est l'ancien propriétaire qui l'avait encaissé. Un accord différent entre le vendeur et l'acheteur ne vaut qu'entre eux.
Le propriétaire peut-il encaisser le chèque du dépôt de garantie ?
Oui. Le dépôt de garantie est une somme réellement versée : le propriétaire peut encaisser le chèque dès la signature du bail. Si le locataire paie en espèces, il est conseillé de lui remettre un reçu.
Sources officielles
Chaque règle de ce guide a été relue le 10 novembre 2026 sur les sites officiels suivants. Notre serveur relit ces fiches chaque jour et nous alerte dès que l'une d'elles change. La loi évolue : en cas de doute, la source officielle fait foi.
- Service-public.fr : dépôt de garantie d'un logement loué
- Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22
- Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 25-6 et 25-17 : meublé, bail mobilité)
- Service-public.fr : garantie Visale
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