Loyer impayé : que faire ? Les étapes, de la relance à la trêve hivernale

Les étapes en un coup d'œil

Ce guide concerne le bail d'habitation (logement vide ou meublé, résidence principale du locataire). Un bail commercial suit d'autres règles, celles du Code de commerce.

1. 1

   Relance amiable, puis mise en demeuredès le 1er impayé

   Lettre simple, puis lettre recommandée avec avis de réception.

2. 2

   Le garantdès le 1er impayé

   Caution, garantie Visale (déclaration dans les 30 jours) ou assurance loyers impayés.

3. 3

   Commandement de payer6 semaines pour payer, en général

   Délivré par un commissaire de justice au locataire, puis à la caution dans les 15 jours.

4. 4

   Assignation devant le jugeaudience 6 semaines après au moins

   Juge des contentieux de la protection : paiement, résiliation du bail, expulsion. Bailleur en société (sauf SCI familiale) : Ccapex saisie 2 mois avant.

5. 5

   Commandement de quitter les lieuxen général 2 mois

   Délivré par le commissaire de justice après la décision.

6. 6

   Expulsionhors trêve hivernale (1er novembre – 31 mars)

   Par le commissaire de justice uniquement, avec si besoin le concours de la force publique.

Sources officielles : Service-public.fr, fiche sur les loyers impayés et l'expulsion ; loi du 6 juillet 1989, article 24 (Légifrance)

Les premiers jours : relancer et prévenir le garant

Relancer par écrit

Commencez par un rappel par lettre simple : un oubli ou un décalage de virement se règle souvent ainsi. Sans réponse, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : elle date officiellement votre demande. Un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur (payant) peut aider à trouver un accord, par exemple un échéancier.

Prévenir le garant dès le premier impayé

• Caution (personne qui se porte garante) : réclamez-lui les sommes dues.
• Garantie Visale : déclarez l'impayé dans les 30 jours.
• Assurance garantie des loyers impayés (GLI) : déclarez le sinistre selon votre contrat.

Source officielle : Service-public.fr, fiche sur les loyers impayés et l'expulsion

Locataire aidé par la CAF ou la MSA

Si le locataire perçoit une aide personnelle au logement (APL, ALF ou ALS), vous devez signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA, de préférence par lettre recommandée, sous peine d'amende. Aujourd'hui, l'impayé est constitué quand la dette atteint le seuil ci-dessous, charges comprises (article R824-1 du Code de la construction et de l'habitation). Exemple : loyer 430 €, charges 90 €, aide 200 €.

Sources officielles : Code de la construction et de l'habitation, article R824-1 (Légifrance) ; Service-public.fr, loyers impayés et aides au logement : ce qui change

Le commandement de payer (6 semaines en général)

Si le bail contient une clause résolutoire (obligatoire pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, et présente dans les nouveaux modèles de bail en vigueur depuis le 1er octobre 2026), un commissaire de justice délivre au locataire un commandement de payer. Il mentionne notamment :

• le délai pour payer : 6 semaines en général ;
• le montant mensuel du loyer et des charges, et le décompte de la dette ;
• l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Si une personne s'est portée caution, le commandement doit lui être signifié dans les 15 jours qui suivent sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Sources officielles : loi du 6 juillet 1989, article 24 (Légifrance) ; Service-public.fr, fiche sur les loyers impayés et l'expulsion

Le commissaire de justice signale aussi le commandement à la commission départementale de prévention des expulsions (Ccapex). Pendant le délai pour payer, le locataire peut régler, même en partie, et demander des aides : mettez par écrit tout accord d'échelonnement.

Sans clause résolutoire, vous saisissez directement le juge, qui apprécie si les impayés justifient la résiliation du bail.

Le juge : résiliation et délais de paiement

Si la dette n'est pas réglée (ni un échéancier accepté) à la fin du délai du commandement, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection, en référé si besoin, pour obtenir le paiement, la résiliation du bail, l'expulsion et une indemnité d'occupation. Le commissaire de justice assigne le locataire ; l'audience a lieu au moins 6 semaines après, et l'assignation est aussi transmise au préfet.

• Si le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut rembourser, le juge peut lui accorder des délais jusqu'à 3 ans et suspendre la clause résolutoire. S'il ne respecte pas l'échéancier, le bail est résilié.
• Sinon, le juge prononce la résiliation et ordonne l'expulsion.

Sources officielles : loi du 6 juillet 1989, article 24 (Légifrance) ; Service-public.fr, fiche sur les loyers impayés et l'expulsion ; Service-public.fr, délai de 3 ans pour réclamer loyers et charges

L'expulsion : ce que vous ne devez jamais faire

Après la décision, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, en général avec un délai de 2 mois (le juge peut le réduire). Le locataire peut demander au juge de l'exécution un délai de grâce d'1 mois à 1 an. Une fois le bail résilié, il devient occupant sans droit ni titre et doit l'indemnité d'occupation fixée par le juge.

L'expulsion a lieu un jour ouvrable, entre 6 h et 21 h. Si le locataire refuse d'ouvrir, le commissaire de justice peut demander au préfet le concours de la police ou de la gendarmerie. Le silence du préfet pendant 2 mois vaut refus ; vous pouvez alors demander à l'État une indemnisation, puis saisir le tribunal administratif.

Source officielle : Service-public.fr, fiche sur les loyers impayés et l'expulsion

La trêve hivernale 2026-2027

Chaque année, du 1er novembre au 31 mars, aucun locataire ne peut en principe être expulsé, même avec une décision de justice, s'il n'a pas de solution de relogement adaptée. L'expulsion est reportée à la fin de la trêve. Trêve en cours : du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027.

• La trêve n'efface pas la dette : le locataire doit continuer à rembourser.
• Une expulsion décidée par le juge pourra être exécutée après le 31 mars 2027.
• Ne sont pas protégés notamment : les personnes relogées dans un logement adapté, les occupants d'un immeuble visé par un arrêté de mise en sécurité, les squatteurs, et le conjoint violent dont le juge aux affaires familiales a ordonné l'expulsion du logement du couple.

Sources officielles : Service-public.fr, trêve hivernale ; Service-public.fr, fiche sur les loyers impayés et l'expulsion

Prévenir les impayés

• Une garantie : caution, Visale ou assurance loyers impayés. Attention : une caution ne peut pas être demandée si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.
• Un suivi mensuel : un avis d'échéance chaque mois et une relance rapide au moindre retard évitent qu'une dette ne grossisse.
• Une clause résolutoire dans le bail, et un dossier de location complet (la liste des pièces que vous pouvez demander est fixée par décret).

Voir aussi : le suivi des loyers impayés dans SCI Pilot et l'acte de caution solidaire.

Questions fréquentes