SCI familiale : créer, avantages, succession, location, impôts

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

La société civile immobilière (SCI) a pour objet d'acquérir, de construire, de gérer et de louer des biens immobiliers. Elle a sa propre personnalité juridique et elle est dirigée par un gérant. On parle de SCI familiale quand ses associés sont de la même famille : parents et enfants, frères et sœurs, couple…

Son activité doit rester civile : la location nue en est le cas type. Une activité commerciale (revente régulière, location meublée) n'est admise qu'à titre accessoire.

Sources officielles : Entreprendre.service-public.fr, fiche sur la SCI ; loi du 6 juillet 1989, articles 10, 13 et 22-1 (Légifrance)

Avantages et inconvénients

Avantages	Inconvénients
Investir et gérer à plusieurs, avec des règles écrites dans les statuts	Associés responsables des dettes de la SCI, sans limite, à proportion de leurs parts
Préparer la transmission : donner des parts petit à petit plutôt que le bien	Imposition sur les bénéfices même non distribués (à l'IR)
Séparer le patrimoine immobilier de l'activité professionnelle	Comptabilité et obligations chaque année (déclaration, approbation des comptes)
Statuts adaptables à la famille (gérance, majorités, entrée de nouveaux associés)	Certains avantages perdus, par exemple l'abattement de 30 % sur la résidence principale pour l'IFI

Source officielle : Entreprendre.service-public.fr, fiche sur la SCI

Créer une SCI familiale, étape par étape

Réunir les associés et choisir le gérant
Au moins 2 associés (personnes ou sociétés), par exemple un couple ou un parent et ses enfants. Le gérant est nommé dans les statuts ou par les associés.
Fixer le capital1 € minimum
Montant libre, en argent ou en nature. L'apport d'un bien immobilier impose des statuts rédigés par un notaire et peut entraîner des droits d'enregistrement. Le dépôt du capital en banque est facultatif pour une société civile.
Rédiger et signer les statuts
Objet limité à la gestion immobilière, dénomination, siège, gérant, répartition des parts, règles de décision et de cession des parts. La signature des statuts crée la société.
Publier l'annonce légale
Avis de constitution dans un journal d'annonces légales ou un service de presse en ligne habilité, avant l'immatriculation.
Immatriculer en ligneguichet des formalités des entreprises
Formulaire, statuts signés, déclaration des bénéficiaires effectifs, justificatif de siège, attestation de parution. La SCI reçoit son numéro Siren.

Sources officielles : Entreprendre.service-public.fr, fiche sur la SCI ; Entreprendre.service-public.fr, comment créer une société

Impôts : IR ou IS ?

Par défaut : l'impôt sur le revenu

La SCI ne paie pas l'impôt elle-même : chaque associé est imposé sur sa part du résultat, selon ses parts, dans sa propre déclaration (revenus fonciers pour une location nue). La SCI dépose en principe chaque année la déclaration 2072, obligatoirement en ligne depuis l'espace professionnel d'impots.gouv.fr.

Une SCI qui met gratuitement ses biens à la disposition de ses associés peut en être dispensée après l'année de sa création, à condition notamment de ne percevoir aucun revenu, de ne verser aucune rémunération à ses associés et de ne connaître aucun changement (capital, immeubles, conditions d'occupation). Dans le doute, interrogez votre service des impôts des entreprises.

Source officielle : Impots.gouv.fr, comment déclarer les résultats de ma SCI

Qui déclare quoi ? Même immeuble, 10 000 € de résultat foncier

Jean Martin · bailleur particulier

Jean Martin détient le bien en nom propre.

Il déclare 10 000 € de revenus fonciers dans sa déclaration personnelle.

SCI Les Tilleuls · deux associés

SCI Les Tilleuls : un associé à 60 %, l'autre à 40 %.

La SCI dépose sa 2072 ; les associés déclarent 6 000 € et 4 000 €, chacun chez lui.

Exemple fictif, pour illustrer le calcul.

Sur option ou par obligation : l'impôt sur les sociétés

L'option pour l'IS se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l'exercice ; elle est révocable jusqu'à la 5e année, puis définitive.
Taux normal 25 % ; taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, sous conditions.
Si les recettes commerciales (location meublée par exemple) dépassent 10 % des recettes totales hors taxes, la SCI relève de l'IS et dépose alors la déclaration 2065. En cas de dépassement occasionnel, l'administration admet de raisonner sur la moyenne de l'année et des 3 années précédentes : si cette moyenne ne dépasse pas 10 %, la tolérance peut continuer de s'appliquer.

Sources officielles : Entreprendre.service-public.fr, fiche sur la SCI ; BOFiP, sociétés civiles et recettes commerciales (seuil de 10 %)

Le bon choix dépend des loyers, des charges, des emprunts et de la tranche d'imposition des associés : comparez avec notre simulateur de rentabilité (SCI à l'IS comprise) et faites-vous conseiller.

Les obligations de chaque année

Rendre compte aux associés : le gérant doit tenir les comptes et rendre compte de sa gestion au moins une fois par an.
Déclarer les résultats : 2072 pour une SCI à l'IR (sauf dispense, voir plus haut), au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai (5 mai en 2026), avec 15 jours de plus en ligne ; 2065 pour une SCI à l'IS.
Payer la taxe foncière des biens de la SCI (avis au nom de la SCI).
Tenir les documents de location : baux, quittances, régularisations, diagnostics.

Sources officielles : Entreprendre.service-public.fr, fiche sur la SCI ; Impots.gouv.fr, comment déclarer les résultats de ma SCI

Les dates reviennent chaque année : voir le calendrier du propriétaire.

Location : louer avec une SCI familiale, y compris à un proche

Pour un logement loué vide en résidence principale, une SCI familiale suit les mêmes règles qu'un particulier : bail de 3 ans, révision IRL, dépôt de garantie d'un mois, état des lieux, quittances. Les quittances et les courriers sont établis au nom de la SCI, signés par son gérant.

Guides utiles : augmentation de loyer, charges locatives, état des lieux de sortie, bail commercial si la SCI loue un local.

Une SCI peut-elle louer à un membre de la famille ou à un associé ?

Oui. Rien n'interdit à une SCI familiale de louer un logement à un enfant, à un parent ou à l'un de ses associés. Pour que ce soit une vraie location, il faut un bail écrit et un loyer réellement payé, comme avec n'importe quel locataire.

Règles générales des revenus fonciers (notice de la déclaration 2044 et doctrine de l'administration). Faites-vous confirmer votre cas par votre service des impôts.
Situation	Pour les impôts (SCI à l'impôt sur le revenu)
Location avec bail et loyer normal	Les loyers sont imposés comme les autres, et les charges de la SCI restent déductibles.
Loyer nettement inférieur à ceux du voisinage	En principe, le loyer du bail est retenu. Mais s'il est anormalement bas, l'administration peut l'augmenter jusqu'à un loyer normal : c'est souvent arrivé pour des baux consentis à un membre de la famille.
Logement prêté gratuitement à un associé	En principe, pas de loyer, donc pas de revenu imposable ; en contrepartie, les charges de ce logement ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers.

Source officielle : Impots.gouv.fr, notice de la déclaration 2044 des revenus fonciers

Succession et donation : transmettre les parts

Les parts peuvent être données ou vendues. Leur cession est en général soumise à l'agrément des associés (sauf disposition contraire des statuts).

Succession : que se passe-t-il au décès d'un associé ?

La SCI n'est pas dissoute par le décès d'un associé : elle continue avec ses héritiers ou légataires, sauf si les statuts prévoient qu'ils doivent d'abord être agréés par les autres associés (article 1870 du Code civil). Les statuts peuvent aussi prévoir que la société continue avec les seuls associés survivants, avec le conjoint survivant ou avec certains héritiers seulement.

Un héritier qui ne devient pas associé a droit à la valeur des parts de la personne décédée, payée par ceux qui reprennent les parts ou par la société (article 1870-1). C'est pourquoi la clause des statuts sur le décès mérite d'être écrite avec un notaire.

Source officielle : Code civil, articles 1870 et 1870-1 (Légifrance)

Donation : transmettre des parts de son vivant

Donner des parts petit à petit est l'un des intérêts de la SCI familiale : on ne partage pas le bien, on transmet des parts. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant sans droits de donation, soit 200 000 € par enfant pour un couple, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. L'abattement est de 31 865 € pour un petit-enfant.

Source officielle : Service-public.fr, droits de donation et abattements

Vente de parts : en principe, droits d'enregistrement de 5 % pour une société à prépondérance immobilière.
Donation de parts : ce sont les droits de donation qui s'appliquent, avec les abattements et le barème qui dépendent du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.

Questions fréquentes

Une SCI familiale peut-elle louer à un membre de la famille ?

Oui, à un enfant, à un parent ou à l'un de ses associés, avec un bail écrit et un loyer réellement payé. Si le loyer est anormalement bas, l'administration fiscale peut retenir un loyer normal. Si le logement est prêté gratuitement à un associé, il n'y a en principe pas de revenu imposable, mais les charges de ce logement ne sont pas déductibles. Le locataire n'a pas droit aux aides au logement si le propriétaire est son ascendant ou son descendant, ou s'il détient avec eux des parts de la SCI (sauf parts très minoritaires, moins de 10 %).

Que deviennent les parts d'une SCI familiale au décès d'un associé ?

La SCI n'est pas dissoute : elle continue avec les héritiers ou légataires de l'associé décédé, sauf si les statuts prévoient qu'ils doivent être agréés par les autres associés (article 1870 du Code civil). Un héritier qui ne devient pas associé a droit à la valeur des parts (article 1870-1).

Qui paie la taxe foncière dans une SCI familiale ?

La SCI elle-même, quand c'est elle qui est propriétaire du bien : l'avis de taxe foncière est établi à son nom. Pour une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue le bien, la taxe foncière fait partie des charges déductibles des revenus fonciers ; la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, elle, ne l'est pas, car elle se récupère auprès du locataire. Voir le guide de la taxe foncière du propriétaire bailleur.

Combien faut-il d'associés pour créer une SCI familiale ?

Au moins 2 associés, personnes physiques ou sociétés. Un couple peut créer une SCI à deux. Pour être « familiale » au sens de la loi de 1989 sur les baux d'habitation, la SCI doit réunir exclusivement des parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

Quel capital minimum pour une SCI ?

Aucun minimum réel : le capital est fixé librement par les associés, 1 € au minimum, en argent ou en nature. Le dépôt du capital en banque est facultatif pour une société civile. L'apport d'un bien immobilier impose des statuts rédigés par un notaire.

Une SCI familiale peut-elle louer en meublé ?

Seulement à titre accessoire : la location meublée est une activité commerciale. Si les recettes commerciales dépassent 10 % des recettes totales hors taxes, la SCI relève de l'impôt sur les sociétés. En cas de dépassement occasionnel, l'administration admet de raisonner sur la moyenne de l'année et des 3 années précédentes.

Quand déposer la déclaration 2072 de la SCI ?

Chaque année, au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai (le 5 mai en 2026), avec un délai supplémentaire de 15 jours pour une déclaration en ligne, qui est obligatoire. La 2072 concerne les SCI soumises à l'impôt sur le revenu ; une SCI à l'IS dépose la 2065.

Sources officielles

Chaque règle de ce guide a été relue le 10 novembre 2026 sur les sites officiels suivants. Notre serveur relit ces fiches chaque jour et nous alerte dès que l'une d'elles change. La loi évolue : en cas de doute, la source officielle fait foi.

Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour un cas particulier, rapprochez-vous d'un notaire, d'un avocat, d'un expert-comptable ou de l'ADIL de votre département (conseil gratuit). Une erreur, une question ? contact@sci-pilot.fr

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